2014/03/15
第二篇 我該買怎樣的房子？
*我買得起哪種價格的房子？
購屋財力 = 自備款 + 房屋貸款
自備款 = 購屋基金 - 生活急難金 - 裝修款
房貸期限通常為20年或30年
- 評估購屋財力的三種方式：
一、根據每月固定收入設定房貸負擔
- 通常可占家庭月收入的三成左右
二、根據自備款限制房屋總價上限
- 購屋總價上限 = 自備款 / 0.3 OR 自備款 + 房貸負擔上限 (取較小者)
三、根據家庭年收入評估購屋財力
房屋總價 / 家庭年收入
>6 負擔較重；>3<6 負擔合理；<3 負擔較輕
*鎖定購屋區域，調查地段行情
內政部 不動產交易時價查詢
第三篇 認識房屋種類，初步過濾房屋條件
*如何尋找良心建商？
代銷、房仲排名：國泰、中悅、龍寶、國美、遠雄、潤泰、聯聚、惠宇、華固、昇陽
一般民眾排名：遠雄、太子、興富發、國泰、鄉林、惠宇、華固、聯聚、潤泰、中悅
第四篇 看房子，鎖定適合物件
*買成屋先看「不動產說明書」
- 一般完整的說明書會具備以下項目：
成屋產權調查表、買賣交易條件與稅費、標的現況說明書、買賣仲介委託書
*看屋況 看成屋時應注意的重點
屋內狀況：
1.格局 - 格局方正，位於邊間
2.坐向 - 客廳開窗方向影響全室採光與溫度 面南>東>西>北
3.建材、管線
RC(鋼筋混凝土)-適用於一般建築，由於重量較重，樓層不宜太高
優點：建材較耐熱；缺點：建築工時較長
SC(鋼骨結構)
優點：工時短；缺點：建築較不耐熱
SRC(鋼骨鋼筋混凝土)
優點：耐震、防火；缺點：造價最貴
- 可查詢如原能會的「輻射屋查詢」(gamma.aec.gov.tw/ray)
賣方也應提供氯離子的檢測數據，作為判斷海砂屋的依據
屋外狀況：
- 棟距多少才算夠？
棟距 = 樓高 à 採光與隱私都足夠
8公尺<棟距<樓高 à棟距足夠，影響低樓層採光，但不影響彼此隱私
6公尺<棟距<8公尺 à一般棟距，影響中低樓層採光，對隱私稍有影響
- 可事先到中央地質調查所查詢該地是否位處在順向坡上
- 弄懂公共設施
公設比 = 公共設施 / (主建物 + 附屬建物 + 公共設施)
第五篇 議價與下訂
- 議價前必須先認識的幾種價格
房屋總價 = (房屋權狀坪數 X 單價) + 車位價格
房屋總價 = ((主建物坪數 + 公共設施坪數) X 單價) + (附屬建物坪數 X 單價 X 1/3) + 車位價格
-這個價格合理嗎？──估價
一、比較周遭成交價
- 如果找不到近期相似條件的成交案，而無法得知行情的話，可根據「房地產指數」
，修正不同時間的房地產成交價，換算出目前行情。
現今每坪單價行情 = 每坪購入單價 X (當前房價指數 / 購入時房價指數)
- 從「內政部動產交易時價登錄服務網」
二、概算賣方求售價格底價
1.概算預售屋的建商成本
每坪單價成本 = ((購地成本 / 總樓地板面積) + 營造成本) X 1.4
2.概算中古屋的屋主入手價
銀行實際貸款金額 = 地籍謄本的貸款金額 / 1.2
屋主可能購入價格 = 銀行實際貸款金額 / 0.7-0.8
3.房屋未來的可能收益
房屋投資報酬率 = 區域年租金行情 / 房屋價格
第七篇 辦理房貸
*選擇適合自己的還款方式
- 本息平均攤還法、本金平均攤還法、寬限期+本期平均
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